ตลาดอสังหาฯ กลางเมืองครึ่งปีหลัง คาดคึกคักมาก
ตลาดอสังหาฯ กลางเมืองครึ่งปีหลัง คาดคึกคักมาก
เน็กซัส เผยหลังการเลือกตั้งและงานสำคัญในประเทศผ่านไปเรียบร้อย บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยับตัว เตรียมเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์โครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เตรียมพัฒนามาตั้งแต่ปีที่แล้ว ในขณะที่บริษัทขนาดกลางก็ยังคงมุ่งหน้าเปิดโครงการใหม่เพื่อขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่ครึ่งปีแรกตลาดมีการชะลอตัวจากนโยบาย LTV และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ลดลงบางส่วน ภาพรวมตลาดในครึ่งปีหลัง มีแนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด มีสินค้าที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ก็ยังรอนโยบายของรัฐบาลที่ชัดเจนในการกระตุ้นการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เร็วกว่านี้
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ไตรมาส 2 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 12,300 หน่วย จาก 30 โครงการ โดยมีโครงการในระดับลักซูรี่และ ซูเปอร์ลักซูรี่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์เกิดใหม่หลายโครงการ โดยเฉพาะทำเลสาทร วิทยุ และหลังสวน โดยโครงการเหล่านี้ พยายามขายทำเลที่หายากและหาจุดขายที่แตกต่าง เพื่อดึงดูดลูกค้าในกลุ่มลักซูรี่และซูเปอร์ลักซูรี่เข้ามาซื้อโครงการตนเอง ทั้งนี้ ภาพรวมคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในครึ่งปีแรก 2562 มีจำนวนทั้งสิ้น 23,600 หน่วย ใกล้เคียงกับตัวเลข ครึ่งปีแรก 2561
จับตามองในช่วงไตรมาส 3 จนถึงสิ้นปี ยังมีโครงการใหม่ ๆ เตรียมเปิดตัวอีกหลายโครงการ ถ้านับเฉพาะผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์มีมากกว่า 14,000 หน่วย ใน 44 โครงการ และหากรวมคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการรายย่อยที่ประกาศตัวว่า จะเปิดขายในครึ่งปีหลังด้วยแล้ว น่าจะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในตลาดอีกไม่ต่ำกว่า 52 โครงการ มากกว่า 20,000 หน่วย ทำเลที่คอนโดมิเนียมใหม่จะเปิดมากกว่าครึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง โดยเฉพาะทำเลสามย่าน พญาไท ราชเทวี นอกจากนี้ ทำเลสุขุมวิท ทองหล่อ และหลังสวน ก็จะมีอีกหลายโครงการ และด้วยทำเลที่ค่อนข้างดีมาก เป็นที่ดินแปลงหายาก ซึ่งส่วนใหญ่ซื้อมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ทำให้ราคาขายในคอนโดมิเนียมใหม่เหล่านี้ ปรับตัวสูงขึ้นจากราคาเฉลี่ย
คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่เปิดตัวเมื่อปีที่แล้วอีกพอสมควร คาดว่าไม่ต่ำกว่า 10% ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมในตลาดกลางเมืองนั้น มีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน คือ คนระดับบนที่ต้องการสินค้าระดับพรีเมี่ยมเท่านั้น ข้อดีของตลาดกลุ่มนี้ คือ หากสินค้าตรงกับความต้องการ การตัดสินใจก็ไม่มีปัญหาเรื่องราคาเข้ามาเป็นปัจจัย แต่ทั้งนี้กลุ่มนี้ก็มีอยู่จำกัด สำหรับทำเลรองที่ได้รับความสนใจในช่วงนี้ คือ ทำเลติดริมแม่น้ำ เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ใกล้เปิดดำเนินการแล้ว และสายสีทองที่ก่อสร้างอย่างรวดเร็ว
สำหรับแนวคิดใหม่ๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการที่ตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจนกลายเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาต้องให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ หลายโครงการขายวิวแม่น้ำ ห้องเพดานสูง จอดรถเพียงพอ มีพื้นที่ทำงานส่วนกลาง แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าจะถามถึงความต้องการในอนาคต ยังมีคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุที่เข้าถึงความต้องการของคนกลุ่มนี้จริง ๆ ที่เป็นตลาดที่น่าสนใจและน่าจับตามองมาก ที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาโครงการน้อยมากที่หันมาทำสินค้าสำหรับคนกลุ่มนี้ ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อจริง ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และเข้าใจถึงความต้องการในระยะยาวของตนเองมากที่สุด หรือคอนโดสำหรับคนเลี้ยงสัตว์ ที่ให้ความสำคัญของการใช้ชีวิต และคุณภาพชีวิตของสัตว์เลี้ยงใกล้เคียงกับคุณภาพของเจ้าของห้องเอง
ประเด็นสุดท้ายสำหรับภาพรวมตลาด เน็กซัส เห็นว่านโยบายรัฐบาลเท่าที่ผ่านมา การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านการเคหะแห่งชาติเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทนั้น สามารถช่วยผู้บริโภคได้ในวงกว้าง แต่ยังไม่น่าจะกระตุ้นตลาดได้อย่างชัดเจน เนื่องจากสินค้าระดับราคานี้ ถึงแม้จะมีจำนวนหน่วยมาก แต่ยอดขายรวมยังคงไม่สูงมาก หากต้องการให้เห็นผลชัดเจนขึ้น ควรปรับให้อยู่ในระดับ 5 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย การกระตุ้นควรเป็นมาตรการที่เห็นผลทั้งในวงกว้างและกลุ่มคนที่ทั่วถึงมากขึ้น
นอกจากนี้ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่เร็วขึ้นน่าจะช่วยให้การขับเคลื่อนนโยบายเศรษฐกิจเป็นไปได้เร็วกว่านี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับผลดีจากนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจะเกิดขึ้นด้วย
Property Market in Central Bangkok
Likely To Be Vigorous in H2/2019
NEXUS discloses property developers plan to launch a number of new projects after the country’s election and important events have completed. Most projects from listed developers have been planned since last year, while medium-sized developers will launch their new projects to expand the business continuously. In the first half of this year, the market was relatively decelerated due to the LTV policy and lower demand from foreigners. Meanwhile, supply tends to increase in the second half and targets more in the niche market. However, developers remain waiting for the government’s policy to boost the demand in the property market.
Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited (NEXUS), says that there were the new supply of 12,300 units from 30 new condominium projects launched in the second quarter. Many of them are the luxury and super luxury projects in super prime locations particularly in Sathorn, Witthayu (Wireless) and Langsuan. These projects are not only compete on the rare locations, but also create the unique selling points. In the first half of 2019, there were 23,600 units of new condominium launched in Bangkok market which is almost equal to new supply during first half of 2018.
NEXUS cites that more of new projects will be introduced in the second half of this year. Listed property developers announced 14,000 units from 44 projects in the pipeline. In addition, another 6,000 units from unlisted property developers are planed therefore more than 20,000 units from 52 projects are set to launch by the end of this year. More than half of total projects will take place in central of Bangkok especially in Samyan, Phayathai and Ratchathewi. Other projects will be located in Sukhumvit, Thonglor and Langsuan. As these locations are prime and rare, the price of new projects will surge not less than 10 percent from the average price of the city-center condominiums launched last year. It is obvious that they target the high-end customers who look for premium products only. The advantge of capturing this market is that as long as the product can fulfill the customers’ requirement, the price is not much the factor for their decision making. However, this high-end market is not large hence the product must be carefully initiated. She added that another interesting location is the riverside locations along the nearly commenced MRT Blue Line and the area along Gold Line as it is being built in a fast speed.
It is important for developers to create new concepts and design facilities to satisfy the lifestyle of their customers. Some projects promote the river view, high ceiling, ample parking lots and co-working spaces. Meanwhile, the condominium market for elderly has gained more interest. In the past, developers rarely focused on this market although this group of people have the real purchasing power, buy for living and understand what they need in the long term. Another market is condominium for animal lovers, who concern the importance to the quality of life of their animals as much as the owners’.
Lastly, NEXUS observed that the government’s policy of deducting transfer fee and land mortgage fee for National Housing Authority’s projects to 0.01 percent for the houses worth less than 1 million baht can really help buyers broadly. However, it did not spur the property market as much as expected. Despite having a lot of units, total sale revenue remains low for this group of product. The government should consider using the same measure with the houses that cost up to 5 million baht to make the stronger impact and enable more people to benefit from it. In conclusion, new government should launch the economic policies as fast as they can so that the property market can enjoy the incentives from the policies and the demand will rise too.
