เน็กซัสเผย ตลาดอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพไปได้ดี คาดทยอยเปิดอีก 13 โครงการภายใน 2 ปีข้างหน้า
เน็กซัสเผย ตลาดอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพไปได้ดี
คาดทยอยเปิดอีก 13 โครงการภายใน 2 ปีข้างหน้า
เน็กซัสสำรวจ 12 เดือนที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพฯ ทยอยเปิดไปแล้ว 5 อาคาร ส่งผลให้มีพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเกรด A จากเดิม 2.34 ล้านตารางเมตร ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 2.53 ล้านตารางเมตร ส่วนค่าเช่าปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 1,025 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วถึง 7% คาดผู้ประกอบการจะทยอยเปิดอีก 13 โครงการภายใน 2 ปีข้างหน้า ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันของตลาดอาคารสำนักงานคึกคักยิ่งขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อผู้เช่าอย่างแน่นอน แนะเจ้าของอาคารเก่าควรปรับตัวทั้งการบริการ สาธารณูปโภคภายใน การปรับปรุงพื้นที่ให้ทันสมัย และการดูแลผู้เช่าให้ได้มาตรฐานยิ่งขึ้น
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอทไวซอรี่ จำกัด (Mr.Teerawit Limthongsakul, Managing Director of Nexus Real Estate Advisory) กล่าวว่า “ตั้งแต่อดีตจนถึงไตรมาส 3 ของปี 2561 กรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง มีพื้นที่สำนักงานเกรด A ประมาณ 2.34 ล้านตารางเมตร และนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปี 2561 จนถึงปัจจุบัน มีอาคารสำนักงานเกรด A ใหม่ ทยอยเปิดตัวเพิ่มขึ้นอีก 5 อาคาร หรือคิดเป็นพื้นที่เช่าเกือบ 200,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 10% จากปีก่อน และจะยังทยอยเปิดเพิ่มอย่างต่อเนื่องอีก 13 อาคาร ใน 2 ปีข้างหน้า หรือคิดเป็นพื้นที่เช่าเกือบ 350,000 ตารางเมตร”
อาคารสำนักงานเกรด A ที่เปิดตัวไปในรอบปีที่ผ่านมา (ตุลาคม 2561-กันยายน 2562) ทั้งสิ้น 5 อาคาร ได้แก่ สิงห์ คอมเพล็กซ์ (Singha Complex), 101 แอท ทรู ดิจิทัล พาร์ค (101@True Digital Park), ที-วัน (T-ONE), เอ็มเอส สยาม (MS Siam) และสามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown) การเปิดตัวของทั้ง 5 โครงการ นับเป็นอาคารสำนักงานที่เข้ามาเติมเต็มความต้องการของผู้เช่า ทั้งเรื่องการเดินทาง และไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในปัจจุบัน เนื่องจากทุกโครงการล้วนตั้งอยู่บนสุดยอดของทำเลที่เป็นไข่แดง และศูนย์กลางแหล่งธุรกิจของกรุงเทพฯ แทบทั้งสิ้น อีกทั้งหลายอาคารยังเชื่อมต่อไปยังสถานีรถไฟฟ้า BTS/MRT อีกด้วย
ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของซัพพลายใหม่ ไม่ส่งผลต่อตลาดมากนัก โดยอัตราการเช่าลดลงเพียง 1% จาก 96% ในปีที่แล้ว เหลืออยู่ที่ 95% ในไตรมาสนี้ นั่นหมายความว่าความต้องการอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงมีอยู่มาก และในส่วนของราคาค่าเช่าเฉลี่ยขยับขึ้นถึง 7% มาอยู่ที่ 1,025 บาท/ ตารางเมตร /เดือน จากเดิมอยู่ที่ 960 บาท/ ตารางเมตร/ เดือน เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว
ในอีก 2 ปีข้างหน้า คาดว่าจะมีอาคารสำนักเกรด A สร้างเสร็จและพร้อมเปิดใช้งานได้อีก 10 - 13 อาคาร อาทิ เดอะ พาร์ค (The PARQ), สีลม เซ็นเตอร์ (Silom Center), สยาม สเคป (Siam Scape) และ โอ-เนส ทาวเวอร์ (O-NES Tower) ซึ่งอาคารเหล่านี้จะทำให้มีพื้นที่เช่าเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นอีกเกือบ 350,000 ตารางเมตร โดยคาดว่าพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเกรด A จะเพิ่มมากขึ้นถึง 1,000,000 ตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า
“จากข้อมูลทั้งหมดที่ทำการสำรวจมาสรุปได้ว่า ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A ในกรุงเทพฯ ยังมีความต้องการอีกมาก การเข้ามาของซัพพลายใหม่ๆ ทำให้ตลาดมีสีสันมากยิ่งขึ้น หลังจากที่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A มีอยู่อย่างจำกัดมากว่า 20 ปีแล้ว การเปิดอาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้นทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากยิ่งขึ้น ทั้งทางเลือกด้านทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงการให้บริการภายในอาคาร และยิ่งส่งผลดีอย่างมากกับกลุ่มผู้เช่าที่เป็นต่างชาติ (Multi-National Corporation หรือ MNC) เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ เป็นบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาในไทย ซึ่งต้องคำนึงถึงภาพลักษณ์ที่ดีขององค์กร การเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ใหม่ๆ ที่สวยงาม อยู่บนทำเลทอง จะเป็นการเสริมภาพลักษณ์ที่ดีให้กับลูกค้าหรือคู่ค้าของบริษัทนั้นๆ ได้เป็นอย่างดี การเพิ่มขึ้นของซัพพลายใหม่อย่างรวดเร็วนี้ ส่งผลให้ตลาดตื่นตัวมากขึ้นและทำให้เจ้าของอาคารเดิม ต้องหันมาใส่ใจกับอาคารของตนเองให้มาก ซึ่งก็ถือเป็นกำไรของผู้บริโภคนั่นเอง”
นายธีระวิทย์กล่าวเพิ่มว่า “การพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของผู้บริโภค ถือเป็นความท้าทายอย่างมาก เนื่องจากการพัฒนาโครงการนั้น คือการคิดสร้างวันนี้เพื่อขายพื้นที่วันหน้า โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีในการพัฒนา จึงต้องอาศัยการมองตลาดที่เฉียบขาดและทำเลทองของโครงการ ตัวอย่างเช่น โครงการล่าสุดของปีนี้ คือ สามย่านมิตรทาวน์ ซึ่งโครงการนี้เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างครบถ้วน ชูจุดเด่น “Smart & Eco Friendly” และเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งอาคาร
สำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรม และศูนย์การค้า มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน ส่วนที่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A หรือ มิตรทาวน์ ทาว์เวอร์ สูง 31 ชั้น มีพื้นที่เช่ามากถึง 48,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนสี่แยกพระราม 4 – พญาไท เดินทางสะดวกจากการลงทุนทำอุโมงเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่าน เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้ใช้บริการ ซึ่งเป็นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและเข้าใจถึงไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง โดยคาดว่า มิตรทาวน์ ทาว์เวอร์ จะเป็นอาคารสำนักงานที่มีอัตราการเช่า 100% ในเร็วๆ นี้”
New Grade A Office Buildings excitingly launched into the Bangkok Market
Expected New 13 buildings in 2 years
During the past 12 months, Bangkok market has been experiencing the launching of several new Grade A office buildings. Within the Central Area of Bangkok, at least 5 new grade A office buildings were completed and launched from Q3 2018. The recent new completed office space additionally creates almost 200,000 Sqm into the Bangkok office space supply, representing approximately 10% increase of the supply. The new supply making the office market more lively and more competitive.
Mr. Teerawit Limthongsakul, Managing Director of Nexus Real Estate Advisory (NEXUS) said, “In Q3 2018, there were approximately 2.34 million square meters of Grade A office spaces in the inner and central Bangkok area. Since then, more 5 grade A office buildings were completed which accounted almost 200,000 square meters, up almost 10% Y-O-Y. We are foreseeing at least 10-13 new grade A office buildings, with approximately 350,000 Sqm, to be introduced into the Bangkok market during the next 24 months.”
The recently completed 5 grade A office buildings (during October 2018 – September 2019) include Singha Complex, 101@True Digital Park, T-ONE, MS Siam and Samyan Mitrtown. Most of the recently completed office buildings are located in a very prime location, with convenient access to the BTS/MRT stations.
The recent 12-month new supply has made the overall occupancy rate slightly dropped from 96% Q3 2018 to 95% Q3 2019. The average rental rate of Grade A office has been consistently increasing from THB 960/Sqm/Mo to THB 1,025/Sqm/Mo, or approximately 7% increase Y-O-Y. This is quite a strong statement showing that the office market in Bangkok is still in a good situation.
In addition to the new office space during the past 12 months, there will be approximately 10 - 13 grade A office buildings to be completed and launched during the next 24 months. All new buildings will include THE PARQ, Silom Center, Siam Scape and O-NES Tower. These buildings will add up another 400,000 Sqm into the market for the next 2 years. “It is anticipated that the grade A office buildings will be significantly increased with approximately 1 million sq in the next 5 years,” Mr. Teerawit said.
“The newly good quality supply is making the office market more lively and more competitive, after the grade A office supply in Bangkok was limited and stagnant for more than 2 decades. All multi-national corporation (MNC) tenants will have more choices to choose instead of keep suffering with some unpleasant location, old/obsolete office facilities, or poor management landlords. This would be a good wake-up call for all the existing office buildings, with old quality and poor management, to do something new, such as big renovation, with their office buildings to make them competitive with all the new coming grade A office buildings” Teerawit said.
However, to create such a good quality product, it is a challenge to develop the right product today but serve the market in a year later or even 2-3 years for a big project. The developer needs to find a sweet spot of the product such Samyan Mitrtown which was the latest office space launched into the Bangkok market. It is introduced as a smart & ecofriendly mixed-uses building, comprised of an office tower, condominium, hotel and retail complex. The Mitrtown Office Tower comprises with 31 floors office space, with a total rentable area of approximately 48,000 Sqm. It is located at the corner of Rama 4 – Phayathai Intersection, and is directly accessible via the MRT at the Samyan
Station. “With the excellent location, grade A quality product, and its fully equipped facilities in the compound, the Mitrtown Office Tower is anticipated to be fully occupied within a short period of time” Mr. Teerawit added.
